Un esempio di possibilità con un paese come la Francia |
Una banca finanzia clienti locali residenti fiscalmente in Svizzera che possiedono o desiderano acquistare un immobile in Francia, ad esempio come seconda casa, in due tipi principali di transazioni: - Finanziamento dell'acquisto di un immobile come seconda casa - Monetizzazione di una proprietà già posseduta dal proprietario per generare liquidità, ovvero Equity Release |
Ecco una sintesi delle conseguenze fiscali dell'acquisto di un immobile in Francia: Possedere direttamente l'immobile ha il vantaggio della semplicità, della libertà di utilizzo dell'immobile senza vincoli legali e fiscali. Offre inoltre la flessibilità di agire direttamente sull'immobile in futuro, in particolare vendendolo ad una società in caso di necessità di liquidità. |
TASSAZIONE IN FRANCIA |
Al momento dell'acquisto, le imposte di trasferimento e le spese notarili possono aggirarsi intorno al 7% per l'acquisto di un vecchio immobile e al 2% per l'acquisto di un nuovo immobile con un'IVA del 20%. |
In termini di imposta sul reddito, e contrariamente alla prassi svizzera, il valore locativo legato all'uso dell'immobile è esente in Francia. |
Tuttavia, gli affitti per vacanze ammobiliati sono soggetti all'imposta sul reddito in Francia (tra il 20% e il 45%) a cui vanno aggiunte, a seconda dello status dell'affittuario, le detrazioni sociali del 7,5% per gli assicurati del regime pensionistico svizzero. La base imponibile dipenderà dal regime contabile dell'attività di locazione ammobiliata (reale o Micro-BIC) e dallo status del locatore LMNP (locazione ammobiliata non professionale) o LMP (locazione ammobiliata professionale). |
L'imposta sul patrimonio immobiliare francese (IFI) è dovuta non appena il patrimonio immobiliare netto (al netto del debito immobiliare) supera la soglia di 1,3 milioni di euro e l'aliquota varia tra lo 0,5% e l'1,5%. |
L'imposta sulle donazioni e sulle successioni a favore dei figli può teoricamente raggiungere il 45% in Francia. Questa è la principale preoccupazione degli acquirenti di immobili in Francia. "In realtà, i nostri esperti di pianificazione patrimoniale transfrontaliera dimostrano, con dati alla mano, che questo tasso è un mito nel contesto dell'acquisto di residenze secondarie in Francia. |
LA TASSAZIONE IN SVIZZERA |
La proprietà situata in Francia non è soggetta alla tassazione svizzera. Il valore locativo e gli affitti saranno presi in considerazione solo per la determinazione dell'aliquota dell'imposta sul reddito (ICC e IFD) e il valore dell'immobile sarà preso in considerazione per il calcolo dell'aliquota dell'imposta sul patrimonio (ISF). |
Il debito bancario e i relativi interessi, pur essendo destinati all'acquisto dell'immobile in Francia, possono essere parzialmente dedotti dal reddito e dal patrimonio svizzero. |
ACQUISIZIONE TRAMITE UNA SOCIETÀ CIVILE IMMOBILIARE (SCI) |
I motivi |
La SCI, soggetta al regime di imposta sul reddito (semitrasparente), sembra essere la più adatta a detenere una residenza. I suoi requisiti fiscali e contabili sono meno severi di quelli di una SCI soggetta all'imposta sulle società. |
Questa società ha il vantaggio di separare la proprietà delle azioni, in quanto socio, dal potere decisionale, in quanto manager, attraverso lo statuto e protegge così la famiglia dagli svantaggi di un'eventuale proprietà congiunta (indivisione). |
Inoltre, è uno strumento per trasferire i debiti ai figli (nella speranza di un arricchimento autonomo della SCI) e quindi ridurre al minimo la base per l'imposta sulle donazioni e sulle successioni. |
Vincoli |
La SCI ai sensi dell'imposta sul reddito è esclusivamente adattata all'uso dell'immobile ed esclude qualsiasi affitto stagionale, che è considerato un'attività commerciale incompatibile con il sistema dell'imposta sul reddito. |
Inoltre, l'efficacia della donazione delle quote della SCI deve essere ritardata in assenza di redditi da locazione. In effetti, i donatari potrebbero, in alcuni casi, ereditare un conto corrente dei partner soggetto all'imposta di successione in Francia. |
Tassazione della SCI |
In Francia, le conseguenze fiscali della detenzione di una residenza tramite una SCI sono quasi simili a quelle della detenzione diretta. |
Dal punto di vista svizzero, la detenzione di un immobile tramite una SCI potrebbe avere conseguenze fiscali cantonali, in particolare nel Cantone di Vaud. |
L'indebitamento è un problema fiscale? |
L'indebitamento per l'acquisto di una seconda casa in Francia è innanzitutto una questione economica che deve essere guidata da un confronto costi/benefici. Naturalmente la dimensione fiscale può avere un impatto sul costo di acquisizione, ma questo non deve far dimenticare all'acquirente l'importanza di circondarsi di esperti transfrontalieri in grado di adottare un approccio globale franco-svizzero. |
Per altre soluzioni, altri paesi, un contatto personalizzato vi permetterà di scoprire le possibilità più adatte a voi! |
MAGGIORI INFORMAZIONI |
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